这两年，有不少商业大鳄黯然退场，沦落到卖港岛半山豪宅抵债，比如高银集团潘苏通、祥祺集团陈红天。从坐拥豪宅超跑、私人飞机，到破产清算、财富化为灰烬MOM操盘网，大佬们的财富盛宴，用了不过十几个春秋。
文丨金融八卦女作者：澍野
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“一代酒王”败走香江，只能卖顶级豪宅抵债？
最近，白酒大佬梁国兴以4.8亿港元，贱卖中国香港半山豪宅抵债，折合人民币约95万元/平方米，创下近10年“银主盘”（指被回收后再放到市场销售的房产）成交纪录。
早年，梁国兴抱紧五粮液大腿，靠白酒分销生意赚疯了。据说在鼎盛时期，他坐拥私人飞机，独家经销商的大单都是以亿为单位。那么，他又怎么沦落至此呢?
原来，在白酒行业周期调整中，梁国兴因囤货而巨亏，转型B2B平台又失败，最终导致公司退市，还欠了一屁股债。
事实上，这两年，有不少商业大鳄黯然退场，沦落到卖港岛半山豪宅抵债，比如高银集团潘苏通、祥祺集团陈红天。从坐拥豪宅超跑、私人飞机，到破产清算、财富化为灰烬，大佬们的财富盛宴，用了不过十几个春秋。
而故事的B面是，风水轮流转，有人贱卖豪宅，就有人抄底捡漏。
今年3月，歌坛天后邓紫棋就花8500万港元，半价抄底中国香港东半山的两套复式豪宅，总面积有4960平方呎。这个老牌豪宅还曾吸引梁朝伟、刘嘉玲等名人租住......
1.
/“一代酒王”败走香江：
4.8亿豪宅被贱卖，曾开私人飞机扫货 /
最近，“一代酒王”梁国兴，位于香港香岛道33号的超级豪宅，被以4.8亿港元甩卖了，折合人民币约95万元/平方米，创下近十年香港住宅“银主盘”成交纪录。
但在香港这种寸土寸金的地方，这栋豪宅其实被折价了1.2亿港元，挂牌价原本是6亿港元。这个豪宅2004年落成，由新世界发展开发，业主包括新鸿基家族、李锦记家族等。
2005年，梁国兴以1.68亿港元，买入这栋超级豪宅。2017年，豪宅被抵押给广东信贷有限公司。前前后后算起来，这栋豪宅至少被抵押了4次，梁国兴的窘境也暴露无遗。
▲香岛道33号项目，图源：中原地产
而当年，梁国兴的银基集团，可是风光无限。不仅是五粮液的最大经销商，还是唯一一家同时代理“四大名酒”五粮液、茅台、泸州老窖、汾酒的超级巨头。
据说鼎盛之时，梁老板都坐私人飞机，带着高管们去各大酒厂“扫货”，可以说是财大气粗。
早在1997年，梁国兴就从广东来到中国香港，成立了银基集团。一开始就拿下了五粮液在东南亚的经销权，从此开启了和名酒的“蜜月期”。
2000年，梁老板更是一口气拿到了五粮液10年总经销权，成了五粮液最大营运商。之后的几年，他又陆续拿下了五粮液各种高端酒的经销权，称得上是“五粮液背后的男人”。
早些年，银基集团的生意模式“简单粗暴”：从酒厂低价拿货，再高价卖出去，赚取差价。用业内人士的话说，就是“躺着赚钱”。
2009年，银基集团成功在港股上市，融资超过10亿港元，超额认购44倍，妥妥的“酒业连锁第一股”，市值一度突破百亿。
尝到甜头后，梁国兴四处“攻城略地”，把泸州老窖的“国窖1573”、汾酒的高端系列等独家经销权，统统收入囊中。
▲梁国兴
2013年，茅台开放经销权，银基集团趁机拿下东欧几个国家的经销权，涉及波兰、匈牙利、捷克、斯洛伐克及保加利亚等。
彼时，手握这么多独家经销权，梁老板那叫一个牛气。银基集团工作人员曾透露：
500万元以下的订单，他们根本不接。
直到2012年，白酒行业进入“冰河时代”，高端酒卖不动了，不少酒企的业绩直接“腰斩”。靠着名酒吃饭的银基集团，日子也开始不好过了。从2013年到2016年，银基集团累计亏损8亿多港元。
面对巨额亏损MOM操盘网，梁国兴把锅甩给了“销售策略”。说是2011年的时候，大家都觉得高端白酒要涨价，于是就疯狂囤货。结果市场骤然变冷，高价酒卖不出去，就砸手里了。
2016年，梁国兴急了，开始疯狂“自救”。以前“500万以下订单不接”的傲气荡然无存，连烟酒店等小微经销商，都成了他的客户。
同时，银基集团还宣布转型B2B，推出品汇壹号·云合伙平台，号称要在三年内实现300亿销售额。为了这个平台，梁国兴带着团队，在全国23个城市连续巡演。
▲转型B2B
但仅仅一年后，经销商就纷纷吐槽：“商城性价比低，售价比线下还贵，根本做不起来。” 于是，“品汇壹号”很快就凉了，留下一堆烂摊子。
由于建平台烧了不少钱，银基集团的业绩继续亏损。从2018年到2021年，累计亏损4.75亿元。2021年，银基集团爆发债务违约危机，只能向法院申请破产清算。
同时，在资本市场，“酒业流通第一股”也沦为仙股，2022年5月，银基集团股票暂停买卖，2023年12月正式退市。
但这还没完。梁国兴现在官司缠身，一堆债主等着他还钱呢。根据天眼查，梁国兴目前牵涉四宗司法案件。
豪宅显然已成了烫手山芋，套现回流资金抵债才是正经事。
2.
/深圳顶级富豪栽了：
拿不住亚洲楼王，玩不转英国商厦 /
事实上，这几年有不少富豪大佬，都拿心爱的半山豪宅抵债了，深圳顶级富豪陈红天就算一个。
2023年，陈红天的顶级豪宅“傲璇”，同样被接管。“傲璇”曾是亚洲楼王，卖出过96万港元/平方米的天价，邻居包括影星关之琳、恒生前行政总裁李慧敏。
2015年，陈红天和老婆花了3.87亿港元，买下这套豪宅，一直住到2023年。豪宅被接管消息曝光后，陈老板的祥祺集团赶紧出来解释。
当时，祥祺集团表示，公司资金出了点问题，好几笔大额回款都被客户临时悔约，还有一笔大交易，买家在最后关头突然反悔，导致资金链断裂。
其实，作为祥祺集团老板，陈红天曾是个有头有脸的人物。根据《2022胡润全球房地产企业家榜》，陈红天身家约355亿元人民币，位居内地第13大地产富豪。
深圳富豪圈知名的“同心俱乐部”，也是陈红天一手搞起来的。
这个俱乐部里聚集了一大批深圳富豪，包括比亚迪王传福、顺丰王卫、宝能姚振华、星河湾黄文仔、东海黄楚标、佳兆业郭英成等。
2015年，同心俱乐部会员还豪掷8.8亿，在福田中心区买了一栋楼，作为俱乐部的永久会址。
当年“宝万之争”的时候，陈红天还公开发文《谁是野蛮人？》力挺姚振华，可见这俱乐部成员的关系有多铁。
陈红天算是第一代深圳富豪，早年做裁缝起家，赚到第一桶金。1990年移居中国香港，后来转战房地产，在深圳开发了不少项目，包括深圳福田的祥韵苑、龙华的皓月花园等。
之后，他又开始投资各种资产，土地、写字楼、酒店、矿山，还涉足基金、债券、股票等金融资产，变身“投资狂魔”，积累了不少财富。
转折发生在2017年，陈红天跟着他的好朋友张松桥，跑去英国投资房地产。张松桥是港股上市公司中渝置地的老板，地产生意曾做得风生水起，人送外号“重庆”。
当时，陈红天跟张松桥去英国后，“扫货”相对比较激进，相继购入伦敦加拿大广场20号、丘吉尔广场5号商厦，并向英国莱斯银行借取大额贷款。当时利率很低，他觉得租金收入足够还利息了。
结果没多久，就遇上了英国脱欧、俄乌冲突、通胀高企、央行加息等风波……于是，伦敦的写字楼市场一片萧条，空置率飙升，租金暴跌。陈老板的投资也黄了，租金收不上来，利息却越滚越高，他只能无奈宣布违约。
而这英国的“坑”还没填上，他在中国香港的“雷”又爆了。
2015年到2017年，陈红天在中国香港楼市疯狂买买买，结果全被套牢了。2023年3月，他位于红磡的祥祺中心，直接被恒生银行接管了。
大堂张贴的通告显示，祥祺中心A、B座和停车场等成为抵押资产，陈红天在港有83.8亿港元房产，全部沦为银主盘。后来，祥祺中心被公开招标出售，估值70亿港元。
祸不单行，从2023年8月开始，陈红天位于山顶歌赋山道15号的另一套豪宅，也被东亚银行接管了。这套豪宅，是他2016年花了21亿港元买下，现在报价只有7亿-8亿港元，缩水超过60%都很难出手，陈红天资金链压力再度加大。
3.
/司机变身福布斯富豪，
排名仅次于刘銮雄，却毁于“高楼梦” /
与陈红天的命运类似，高银集团老板潘苏通，也是栽在地产上了。不同的是，潘苏通的草根逆袭故事，更具戏剧性。
潘苏通早年是个内地司机，却意外成了第一波赴港发财的人，巅峰时甚至与中国香港四大家族同列。
2015年，潘苏通以122亿美元的身家，排在《福布斯》香港富豪榜第6位，前面5名分别是李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭炳联和郭炳江兄弟、刘銮雄这样的顶级老钱家族。
但万万没想到，仅仅7年后，潘苏通就被迫破产清算了。
2022年10月，他潘苏通超级学区房项目傲玟，被橡树资本接管了。这个学区房估值超过170亿港元，是当时最大一宗内地富豪物业被接管的物业。
接着，他的其他房产也像多米诺骨牌一样倒下：九龙湾的前高银国际中心、紧挨着李嘉诚家的深水湾道75号别墅、和冯小刚做邻居的半山豪宅富汇豪庭……全都保不住了。
潘苏通的人生几经起落。1963年，他出生于广东韶关，13岁移居美国，1984年回国后，他第一份工作是给领导当司机，同时兼职卖松下电器。攒了点钱后，1993年在中国香港成立了松日集团，主要做家电，生意做得还不错。
2002年，潘苏通搭上英皇老板杨受成，收购了香港英皇科技资讯，成功借壳上市进军港股，改名“松日通讯控股”，主营生产销售MP3。后来，松日MP3还请来TWINS做代言，靠着广告打出旗号，在内地MP3市场曾占近一半份额。
6年后，潘苏通又把这家公司改名“高银地产控股”，正式转战地产圈，同时还收购了一家金融公司，改名“高银金融”。到了2015年，这两家公司的总市值，达到了惊人的3000亿港元，潘苏通的身价也暴涨到2000亿港元。
但成也地产，败也地产。
2007年，潘苏通显露出更大野心：他斥资20多亿在天津拿了一块地，打算建一个597米高的117大厦，想打造“中国第一高楼”。这个项目曾经轰动一时，拿了12项世界纪录、10项国家专利。
但潘苏通的“高楼梦”，实在太烧钱了。2015年因为资金问题，117大厦被迫停工，成了一个烂尾楼。
类似的还有广州松日总部大楼，2009年开始建，但因为资金链断裂，2018年停工，最后在2023年，被广州开发区揽新投资，以13.12亿元底价接手。高银地产也在2017年退市。
眼看内地项目不行了，2016年-2018年，潘苏通又在中国香港拿地，试图打个翻身仗，甚至不惜借钱建豪宅，项目风险非常大。
2017年，潘苏通从工银亚洲贷款72亿港元，开发何文田的傲玟项目，计划2019年10月销售后回笼资金还贷，但当年销售不佳。
2018年，潘苏通靠着与李嘉诚的关系，把九龙湾的高银金融国际中心，抵押给李嘉诚家族的长实集团，贷了102.3亿港元，用来还银行债务。
但到了2019年末，潘苏通的资金已经周转不灵了。高银金融的有息负债高达154.83亿港元，可变现的资金只有25.5亿港元，资金链非常紧张。
2020年，他因债务问题被中国信达告上法庭。2021年，他的财富大幅缩水，锐减到18亿美元。2022年他被裁定破产。2024年，他又因债务问题，被再次告上法庭……
回头来看，不管是如今的梁国兴，还是潘苏通、陈红天，这些富豪的的失败路径都惊人地相似：
高杠杆扩张、错误判断市场周期、流动性管理失控。他们即使坐拥顶级豪宅资产，过度依赖抵押融资，又缺乏风险对冲，仍会导致财富崩塌。
而风水轮流转，半山豪宅见证着财富更迭，它也总会迎来新主人。
2025年3月，歌坛天后邓紫棋豪掷8500万港元，买下了东半山黄泥涌峡道利安阁的豪宅，总面积4960平方呎，与李嘉欣的姐夫一家做邻居......大佬们曾经瞧不上的明星们，如今却成了他们羡慕的对象。
参考资料：
《五粮液大商银基集团退市，起底背后的梁氏家族》，蓝鲸财经
《白酒大商梁国兴，4.8亿港元卖豪宅抵债》，时代财经
《深圳神秘富豪“踩雷”英国商厦！自住豪宅被拍卖，曾是亚洲楼王》，中国基金报
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